Влада ЖЕКів: які приховані загрози несе для українців реформа ЖКГ?

Олександр Радчукполітолог

Для запровадження фундаментальних змін у суспільстві мало однієї політичної волі влади. Для цього кожному громадянину потрібно змінити власну свідомість та ставлення до ситуації. Найбільш масштабним прикладом для осягнення необхідності системних реформ в Україні є запровадження нових підходів у житлово-комунальному господарстві.

Схоже, що реформа ЖКГ, яка вже, щиро кажучи, «перезріла», може призвести до неоднозначних результатів. У цій сфері змішалося все: і байдужість, і патерналістські очікування переважної більшості громадян, і відсутність бажання до системних та тривалих перетворень у галузі з боку влади, і, нарешті, можливість для недобросовісних оборудок з утримання нерухомості та корупційна зацікавленість у земельних ресурсах.

Для нинішнього Кабміну реформа ЖКГ в основному звелася до поетапного зростання комунальних тарифів. Так, українці дійсно платили не надто чесну ціну за спожиті ресурси. Однак доки між владою та громадянами існував умовних «договір про ненапад»: «ви робите вигляд, що надаєте нам послуги, а ми – що за них платимо», доти утримувався хиткий баланс. Нині ситуація змінилася кардинально: громадяни вважають, що це саме уряд винен у зростанні тарифів. Частково ця теза виправдана, втім, безумовно, в тому, що відбувається в секторі ЖКГ, є провина й самих українців.

Україна попрощалася з радянським минулим: ЖЕКи більше не при діліВ Україні триває реформа ЖКГ. З 1 липня в дію вступив закон про право власності на багатоквартирні будинки, який робить всіх мешканців співвласниками будинку, регулює створення ОСББ та визначає методи управління будинком.

Політики ще минулого року вирішили піти шляхом найменшого супротиву. Оголошена реформа ЖКГ з боку парламенту та Президента поки що зводиться до фактичної ліквідації ЖЕКів та створення ринку комунальних послуг, головними замовниками яких мають стати самі громадяни – об’єднані в організації співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Для цього ще влітку 2015 року був ухвалений закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який зобов’язує українців нарешті взяти відповідальність за свої помешкання у власні руки й до 1 липня 2016 року визначитися з рівнем своєї самоорганізації.

Закон має низку нововведень та приховує в собі багато небезпек, з якими українцям доведеться зіштовхнутися вже після останнього липневого «дедлайну».

Ті ж самі ЖЕКи, тільки в профіль

Питання створення ОСББ – зовсім не нова тема для українських реалій. Фактично, про неефективну роботу комунальних ЖЕКів та необхідність ринкових підходів у сфері ЖКГ йдеться з початку 2000-х років. Тоді ж з’явилося необхідне для цього законодавство. Зрештою, за останні 10 років прориву так і не відбулося: в Україні відсоток створених ОСББ досі мізерний – близько 15% від загальної кількості будинків. За даними Мінрегіонрозвитку, на кінець 2014 року планувалося створити близько 45 тисяч ОСББ, натомість станом на 2015 рік їх було трохи більше 16 тисяч, тобто близько 36% від запланованого. Основна кількість ОСББ припадає на новобудови чи так зване колишнє «кооперативне» житло, мешканці якого вчасно зрозуміли переваги якісного комунального обслуговування.

Наразі ж усі необхідні юридичні документи та алгоритм створення ОСББ є у відкритому доступі, за бажання мешканці багатоповерхівок можуть замовити відповідні консультативні послуги юристів (інколи навіть безкоштовні) і за короткий проміжок часу створити власну структуру, яка й опікуватиметься благоустроєм помешкання та прибудинкової території.

Після ухвалення всього необхідного законодавства залишаються відкритими 2 питання: чому Кабмін активно не пропагує створення ОСББ серед населення та що буде з тими будинками, мешканці яких не захочуть/не зможуть об’єднатися?

Рано радіти. Ремонтувати хрущовки тепер доведеться власним коштомПрийнята сьогодні поправка до закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» фактично зобов'язує жителів багатоквартирних будинків об'єднуватися в ОСББ.

На друге запитання чітку відповідь дає вищезгаданий закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», адже дозволяє мешканцям обирати, створювати ОСББ чи ні. У разі, якщо вони не планують самотужки займатися управлінням своєю власністю через створення ОСББ, вони можуть передати на підставі відповідного договору всі або частину цих функцій фізичній особі-підприємцю чи юридичній особі – управителю. Простіше кажучи, жителі багатоповерхівок можуть не створювати своєї юридичної особи, а передати функції управління іншій. Ось тут, на думку експертів, і виникають можливості для величезної кількісті маніпуляцій з обслуговуванням приватної власності – починаючи від надання неякісних послуг (як це було у випадку із багатьма ЖЕКами), так і фактичного перетворення нинішніх ЖЕКів на «нові» управлінські контори. Так, дійсно, деякі ЖЕКи сумлінно виконують свої функції й досі, втім, це скоріше виняток із правил.

От тільки в новому законі йдеться про ще одне нововведення: ліквідовуючи ЖЕКи та надаючи право мешканцям будинків обирати, як управляти своєю власністю, держава перекладає й усю відповідальність за її утримання на самих громадян. Це і є відповіддю на те, чому Кабміну нині вигідно занадто сильно не порушувати питання з реформуванням ЖКГ, адже держава зобов’язана передати громадянам відремонтоване житло. А на це потрібні значні кошти.

Таким чином, покладаючись на дію закону, в уряді планують зробити так, щоб і вівці залишились цілими, і вовки були ситими: і реформа начебто відбулася, і відповідальність за стан будинків уже за кілька місяців суцільно перейде до їхніх мешканців.

І на десерт найцікавіше: для тих будинків, мешканці яких до 1 липня 2016 року не сформують ані ОСББ, ані наймуть управителя, місцеві органи влади матимуть усі законні підстави начебто на конкурсних умовах обрати таку керівну організацію. Можливо, саме в цьому аспекті й приховуються найбільш корупційні ризики для пересічних українців? Перевірити таку гіпотезу можна буде вже найближчим часом.

Черговий перерозподіл «смачного» ринку

За підрахунками експертів у сфері ЖКГ, в Україні нараховується близько 240 тисяч багатоквартирних будинків, у яких проживає майже половина всього населення України – 47,5%. Потенційно комунальна галузь – надприбуткова сфера ринкових відносин. Втім, керуючись нібито гарними намірами та остаточно передаючи всю цю власність в управління громадянам, держава ніби ненавмисне забуває вказати – близько 80% усього житлового фонду багатоквартирних будинків потребує капітального ремонту.

Комунальна безвихідь – добровільно-примусові ОСББЧи є життя без державних ЖЕКів, ми зможемо дізнатися вже з 1 червня, коли доведеться шукати заміну державним комунальникам.

Вже скоро українці опиняться сам-на-сам у хижих реаліях несформованого ринку комунальних послуг, де на них чекають як притомні бізнесмени, так і відверті пройдисвіти.

По-перше, уряду слід було б уже зараз подбати про умови створення справжнього ринку управлінських послуг у сфері ЖКГ. Наразі ніхто ні про що не турбується й не доносить украй важливу інформацію до мешканців будинків.

По-друге, юридично мешканці слабо захищені як від свавілля нинішніх ЖЕКів, так і від можливих зловживань з боку нових управлінських контор. Законодавство передбачає низку правових лазівок, якими можуть скористатися спритні ділки для того, щоб досягти будь-яких корупційних цілей: від пограбування мешканців багатоквартирних будинків у разі встановлення «драконівських» тарифів на їхні послуги, до втрати громадянами свого житла в судовому порядку в разі накопичення боргів. Таке собі масове житлове рейдерство.

Наприклад, станом на 1 лютого 2016 року в столиці зафіксували зростання боргів за сплату комунальних послуг: за опалення та гарячу воду кияни заборгували понад 1 млрд 32 млн грн, за світло – понад 216 млн грн. І ця цифра постійно зростає.

По-третє, організувати «комунальний бізнес» найлегше буде саме великим компаніям, які, як правило, контролюються інтересами певних олігархічних груп впливів.

Ідея щодо створення ОСББ сама по собі мала б стати реформаторською з точки зору змін у підходах до господарювання українців. Натомість несе в собі приховані ризики, адже відтепер за стан житла відповідатимуть самі громадяни, яким необхідно буде замислитися над тим, як ефективно і головне – спільно – керувати своєю власністю та ще й контролювати кожну копійку. Крім того, і в разі створення ОСББ, і в разі передачі будинку певній компанії стан помешкань та умови його утримання залежатимуть виключно від платоспроможності його мешканців. А з фінансами останнім часом українці мають суттєві проблеми.

Олександр Радчук, спеціально для «Слово і Діло»