На жаль, проблеми первинного ринку не нові для України. І хоча ринок цілком можна вважати стабільним і надійним, періодично спалахують гучні скандали.
Таку думку в коментарі «Слову і Ділу» висловив експерт у сфері нерухомості Олег Приходько.
Як правило, проблематика лежить у трьох основних площинах. Перша – дозвільна документація до початку будівництва.
«Але якщо спочатку державні органи з якихось причин допустили своє особисте сприйняття законів і норм забудови, чекайте скандалу навколо будівельного паркану. Активісти, мешканці сусідніх будинків і просто небайдужі громадяни блокуватимуть такий будмайданчик. При цьому забудовник демонструватиме пакет дозвільної документації, а інша сторона оперуватиме законом та ДБНами. Парадоксальна ситуація, за якої в обох сторін своя правда», – зазначив Приходько.
Він звернув увагу, що за такого збігу обставин ще не було жодного гучного прецедента щодо покарання чиновників, які стали причиною протистояння забудовника й громадян на ґрунті неправомірного узгодження проекту.
Друга причина часто зводиться до самовільної «модернізації» проекту в процесі будівництва, спрямованою на збільшення продаваних площ, при цьому техніко-економічні показники зашкалюють за межі допустимих норм. Є випадки, коли проект з уже трохи збудованої офісної будівлі до кінця будівництва перетворювався на житловий будинок, в якому площі квартир були меншими, ніж мінімально допустимі відповідно до чинних норм, додав експерт.
За його словами, за таких обставин забудовники чітко усвідомлюють недієздатність держави щодо фізичного приведення об'єктів до первісної узгодженої концепції.
«Третя причина – перерозподіл фінансових потоків від продажу житла або комерційних приміщень. Тут і мінімізація оподаткування, і латання дірок в інших проектах забудовника, і низький рівень фінансового моделювання проекту, і періодичне зловживання на користь своєї особистої вигоди», – уточнив він.
Цих проблем не було б, якби державні органи контролю мали бажання та юридичні важелі для припинення діяльності недобросовісних забудовників, підкреслив Приходько.
«Багато хто скаже, що інвестування на початкових етапах будівництва – це завжди ризик, і буде правий. Однак не варто забувати, що ми живемо в правовій державі, а значить, держава зобов'язана піклуватися про своїх громадян і своєчасно й жорстко реагувати на порушників та шахраїв у всіх сферах життя, в тому числі й у сфері нерухомості», – пояснив він.
Повертаючись до ЖК «Шевченківський квартал», фахівець нагадав, що про проблему цого проекту було відомо ще 2015 року, а це більш ніж 3,5 роки до сьогоднішніх судових розглядів. Уже тоді цей об'єкт ніяк не можна було назвати законним, але жоден державний орган не заблокував продажі в ньому, тим самим підігравши забудовнику, якщо, звичайно, слово «забудовник» можна застосувати в цій ситуації.
«Відкритим залишається питання, чому на сьогодні існує список із більш ніж 40 так званих незаконних об'єктів «Укогруп» та інших, об'єднаних одним ім'ям – Войцеховський, а продажі в них тривають», – акцентував він.
За його словами, Digital marketing досі красномовно описує всю красу майбутнього проживання в комфортних квартирах, які довірливий покупець може придбати за доступними цінами, нижчими за ринкові.
«І чомусь на незаконних будівництвах не опечатані відділи продажів і на фасадах таких об'єктів не висять інформаційні банери з написами «Об'єкт заарештований, ведеться слідство». А якщо так і станеться, то, звичайно ж, нових покупців уже не додасться, зате виникне питання, хто і як вирішуватиме проблеми нинішніх інвесторів. Таким чином, проблема стає поточною, а не відкладеною в часі», – наголосив експерт.
За деякими підрахунками, постраждалих від діяльності лише одного забудовника «Укогруп» і спільних із ним – близько 25 тисяч осіб, додав він.
«Ось і виходить, що до того, як у країні запрацюють механізми припинення зловживань недобросовісних забудовників і не буде реальних покарань винних за допомогою рішень судів, інвестори-фізичні особи, які вірять у те, що держава оберігає їх від шахраїв і пройдисвітів, потраплятимуть у такі інвестиційні пастки», – резюмував Олег Приходько.
У першій частині розслідування «Слово і Діло» писало про те, що забудовник ЖК «Шевченківський квартал» штучно гальмує будівництво, вкладаючи гроші інвесторів у інші ЖК.
Хто стоїть за махінаціями в недобудованих столичних ЖК, можна дізнатися тут.
Про те, як фігуранти скандалу з ЖК «Шевченківський квартал» домовляються зі слідством і просять їх не саджати, читайте в третій частині нашого розслідування.
Нагадаємо, «Слово і Діло» відвідуватиме всі судові засідання в кримінальних справах ЖК «Шевченківський квартал», фіксуватиме ці засідання на відео й за допомогою експертів і правознавців аналізуватиме перебіг розгляду цих справ.
Отримуйте оперативно найважливіші новини та аналітику від «Слово і діло» в вашому VIBER-месенджері.
ПІДПИСУЙТЕСЬ У GOOGLE NEWS
та стежте за останніми новинами та аналітикою від «Слово і діло»