Україна попрощалася з радянським минулим: ЖЕКи більше не при ділі

В Україні триває реформа ЖКГ. З 1 липня в дію вступив закон про право власності на багатоквартирні будинки, який робить всіх мешканців співвласниками будинку, регулює створення ОСББ та визначає методи управління будинком.

Ще в травні Верховна Рада України прийняла багатостраждальний законопроект №1565 про право власності на багатоквартирні будинки. Цим документом, який підтримали 256 народних депутатів, в Україні створюються умови для реформи ЖКГ і повного переходу на ОСББ.

«Метою проекту є вирішення проблем щодо реалізації права власності у багатоквартирному будинку, пов'язаних з необхідністю створення умов для ефективної експлуатації та утримання спільного майна багатоквартирних будинків, а також визначення альтернативних методів управління», - наголошується в пояснювальній записці до закону, що набув чинності 1 липня.

Що буде з нашими будинками?

Документ вводить в Цивільний кодекс поняття «багатоквартирний будинок». Таким вважається житловий будинок, в якому три або більше квартир. Власники цих квартир вважаються співвласниками будинку та земельної ділянки, на якій стоїть будинок. Ця земельна ділянка - «подарунок від держави» - передається у власність співвласників безкоштовно у порядку, встановленому Кабінетом міністрів. Крім земельної ділянки, у власність передаються також всі будівлі, споруди та прибудинкова територія.

При цьому законом встановлено, що спільне майно не може бути поділене між співвласниками. Примітно, що і кредитори не можуть вимагати виділення частини майна співвласника багатоквартирного будинку в натурі, для сплати боргів.

Документ визначає права співвласників, унормовує обов'язки і питання відповідальності. Також регулюється компетенція зборів співвласників та порядок прийняття ними рішень з управління багатоквартирним будинком, уточнюється правовий статус ОСББ, який вважається не підприємницьким товариством. Більше того, також передбачається введення інституту керівника, якого можуть наймати мешканці будинку, і самостійного управління будинком.

Таким чином, для того, щоб прийняти будь-яке рішення щодо будинку (ремонт або укладення договору з постачальником послуг), власники квартир повинні створити збори, які й управлятимуть будинком. В іншому разі, такому будинку буде призначено керівника від органів місцевого самоврядування. Варто відзначити, що «керівник» - це фізособа-підприємець або юридична особа. Тобто організація, яка займатиметься управлінням в будинку за встановлену ціну.

Працює керівник на підставі договору про надання послуг, вартість яких визначається за згодою сторін і вказується в договорі з керівником. Сам договір - типовий. Підписується він усіма мешканцями і укладається з керівником на один рік. У разі, якщо мешканці не відмовляться від послуг керівника через 11 місяців після початку роботи, договір автоматично продовжується ще на рік.

Зборами мешканців також приймаються рішення про розпорядження спільним майном, проведенні поточних і капітальних ремонтів та вибори підрядників для виконання таких робіт, визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Крім того, кожен співвласник має отримати повну технічну інформацію про будинок та інших співвласників. Тобто мешканці повинні знати, хто є власниками інших квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку. Всі збори та рішення протоколюються й підписуються. Пізніше зшиваються і зберігаються в порядку, встановленому Кабміном.

Зроби сам

Фактично, мешканці не тільки звільняються від монополії ЖЕКів, а й отримують весь набір відповідальності за збереження будинку та надання комунальних послуг. Обслуговувати багатоквартирні будинки будуть приватні фірми, які оберуть самі мешканці. Тобто співвласники будинку самі будуть вирішувати, яка фірма і за яку ціну буде вивозити сміття, прибирати прибудинкову територію, мити під'їзди, фарбувати лавочки. Варто зазначити, що така практика широко використовується в Європі.

Плюси для невеликих новобудов тут очевидні. Але зі старими будинками можуть виникнути серйозні проблеми. Наприклад, капітальний ремонт тріснутої «хрущовки», втім, як і косметичний, повністю перекладається на гаманці його мешканців. Крім того, створенням ОСББ не вирішується проблема часто невисокої якості послуг монополістів у сфері газу, електроенергії, води.

Інша проблема чекає співвласників великих будинків. Адже згідно закону, рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. У такому разі, власники кількох квартир або квартир з великим метражем мають більшу питому вагу в ухваленні рішень, ніж власники «однушок», через що однозначно будуть виникати чвари та сварки між мешканцями.

Тим не менш, незважаючи на очевидні мінуси, експерти оцінюють закон позитивно. «Це дуже позитивний закон, який вирішує проблеми наявних ОСББ, зокрема, при створенні та діяльності. Він говорить про те, що будинок потрібно списати з балансу міської влади, і таким чином, будинок автоматично переходить в управління ОСББ і люди самі можуть вирішувати, як їм управляти: самостійно чи за допомогою керівної компанії. Крім того, в будь-якому разі, навіть якщо ОСББ не створюється, люди більшістю можуть вирішити, хто буде займатися управлінням і наданням комунальних послуг. Це вже буде вирішувати не місцеве самоврядування, а власники багатоквартирного будинку: люди можуть змінити свій ЖЕК, або навпаки – залишити його, але переглянути умови роботи і послуг. Тобто закон дає набагато більше можливостей людям впливати на якість життя у своєму будинку», - пояснює закон «Слову і Ділу» експерт «Реанімаційного пакету реформ» з питань енергетичного сектору та координатор житлово-комунальних програм громадянської мережі «ОПОРА» Тетяна Бойко.

Але, на її думку, у зв'язку з тим, що місцеві органи будуть призначати керівника тим, хто не визначився, управління відбуватиметься за допомогою все тих же ЖЕКів, якщо не зміниться законодавство або не з'являться нові гравці на «ринку».

«Керівник, який призначається органами місцевого самоврядування - це не людина, а організація, яка надає послуги з управління. Це аналог сьогоднішнього ЖЕКу. Фактично, раніше відбувалося теж саме - місцеві органи призначали ЖЕК без узгодження з власниками квартир. Закон дає просто рік часу, щоб люди самі визначилися, як буде проходити управління будинком. Якщо не зміниться законодавство і не з'являться нові гравці на ринку, то, скоріш за все, влада призначить керівником той самий ЖЕК. Але чи будуть випадки зловживань керівниками, залежить від активності людей. Поки у нас немає справедливої ​​системи судів, ситуації можуть бути різні», - підсумовує Бойко.

Анастасія Оратовська, спеціально для «Слово і Діло»